Contrato imobiliário: 20 perguntas de quem compra, vende ou aluga e não quer surpresa.

O que conferir antes de comprar um imóvel?

A matrícula atualizada, as certidões do imóvel e, sobretudo, as certidões do vendedor: processos, execuções, dívidas fiscais e trabalhistas. O imóvel pode estar limpo e o vendedor, não.

Se o vendedor responde a execução que pode levá-lo à insolvência, a venda pode ser desfeita como fraude, e o comprador de boa-fé precisa provar que conferiu as certidões. É a diligência mais barata e a mais esquecida.

Base legalCódigo de Processo Civil, art. 792; STJ, Súmula 375; Lei 7.433/1985.

Dei um sinal. Posso desistir? E o vendedor?

Depende do que o contrato chama o sinal. Se as arras são confirmatórias, ninguém pode desistir: quem descumpre indeniza. Se são penitenciais, qualquer um pode desistir: o comprador perde o sinal; o vendedor devolve em dobro.

A maioria dos contratos não diz qual é, e a discussão começa aí. A lei presume as arras confirmatórias, o que significa que o comprador que desiste pode dever mais do que o sinal.

Base legalCódigo Civil, arts. 417 a 420.

Assinei um contrato particular. O imóvel já é meu?

Não. O imóvel só passa a ser seu com o registro da escritura na matrícula. O contrato particular, mesmo pago, dá o direito de exigir a escritura; não dá a propriedade.

Acima de trinta salários mínimos, a transferência exige escritura pública. O compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula, o que impede o vendedor de vender a outro e protege o comprador contra terceiros.

Base legalCódigo Civil, arts. 108, 1.245 e 1.417; Lei 6.015/1973, art. 167.

O imóvel tem dívida de condomínio ou IPTU. Quem paga?

O imóvel. As dívidas de condomínio e de IPTU acompanham o bem, e o comprador responde por elas mesmo que sejam anteriores à compra. Por isso se exige a quitação ou se retém o valor no preço.

O contrato pode dizer que o vendedor responde, e ele responde perante o comprador; mas o condomínio e a prefeitura cobram de quem é dono agora.

Base legalCódigo Civil, art. 1.345; Código Tributário Nacional, art. 130.

Comprei de uma pessoa casada. O cônjuge precisa assinar?

Precisa, salvo no regime de separação total. A venda de imóvel por pessoa casada sem a concordância do cônjuge pode ser anulada por ele em até dois anos.

O mesmo vale para o vendedor em união estável, com a cautela de que a união pode não constar em lugar nenhum. Perguntar e registrar a resposta no contrato protege o comprador.

Base legalCódigo Civil, arts. 1.647, I, e 1.649.

A imobiliária ou o corretor respondem por alguma coisa?

O corretor deve prestar as informações sobre o negócio e sobre os riscos que conhece, e responde pelos prejuízos que causar por omissão. Não substitui a diligência do comprador nem o advogado.

A comissão é devida quando o corretor aproxima as partes e o negócio se conclui, ainda que depois se desfaça por arrependimento. Isso também precisa estar escrito.

Base legalCódigo Civil, arts. 722 a 729.

Financiei com alienação fiduciária. O imóvel é meu?

Você tem a posse e o direito de ficar com ele quando quitar. Até lá, a propriedade é do banco. No atraso, o banco intima você para pagar em 15 dias; sem pagamento, o imóvel passa ao banco e vai a leilão.

Depois do leilão, se o valor não cobrir a dívida, você não deve mais nada; se sobrar, o banco devolve. A lei de 2023 encurtou prazos e limitou discussões, e por isso é preciso agir na intimação.

Base legalLei 9.514/1997, arts. 22 a 27, com a redação da Lei 14.711/2023.

Comprei na planta e a obra atrasou. Quais são os meus direitos?

A construtora tem uma tolerância de até 180 dias, se prevista no contrato. Passado esse prazo, você pode desfazer o negócio e receber tudo de volta, com correção, ou manter a compra e receber uma indenização por mês de atraso.

Se você é quem desiste, sem atraso da obra, a construtora pode reter parte do que foi pago: até 25% em regra, e até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. A devolução pode ser feita só depois da conclusão da obra.

Base legalLei 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A, incluídos pela Lei 13.786/2018.

Posso trocar de banco no meio do financiamento?

Pode. A portabilidade permite levar o financiamento para outro banco com juros menores, sem novo ITBI e sem custo de escritura, pagando apenas as despesas de registro. O banco atual tem prazo para responder e não pode impedir.

Vale comparar o custo efetivo total das duas propostas, não só a taxa, e conferir se o novo banco exige seguro ou tarifa que anule a vantagem.

Base legalResolução CMN 5.057/2022 (portabilidade de crédito imobiliário).

Quais garantias o locador pode exigir?

Uma, e só uma, entre caução (até três aluguéis), fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento. Exigir duas é nulo e é contravenção.

A caução em dinheiro fica em conta poupança e é devolvida com os rendimentos. O seguro-fiança é o que mais cresce, porque evita a discussão com o fiador.

Base legalLei 8.245/1991, arts. 37, 38 e 43.

Sou fiador. Até quando respondo?

Até a devolução do imóvel, mesmo que o contrato tenha virado por prazo indeterminado, salvo se o contrato disser o contrário. Você pode se exonerar da fiança na prorrogação, avisando o locador, e continua responsável por 120 dias.

Você não responde por aumento de aluguel ou prazo combinado sem a sua assinatura. E a fiança de pessoa casada sem a assinatura do cônjuge é inteiramente nula.

Base legalLei 8.245/1991, arts. 39 e 40, X; Código Civil, arts. 835 e 1.647, III; STJ, Súmulas 214 e 332.

O aluguel pode subir quanto e quando?

Uma vez por ano, pelo índice que o contrato escolher. Sem índice, não há reajuste automático. Depois de três anos de contrato, qualquer das partes pode pedir a revisão do valor ao preço de mercado.

O IGP-M oscilou tanto nos últimos anos que muitos contratos migraram para o IPCA. Vale escolher o índice conscientemente, e não pelo modelo.

Base legalLei 8.245/1991, arts. 17, 18 e 19; Lei 10.192/2001, art. 2º.

Quero sair antes do prazo. Quanto pago?

A multa do contrato, proporcional ao tempo que falta. Uma multa de três aluguéis num contrato de 30 meses, com 10 meses cumpridos, cai a dois. Se o contrato já virou por prazo indeterminado, basta avisar com 30 dias.

O locador, ao contrário, não pode retomar o imóvel antes do prazo, salvo as hipóteses da lei. Depois do prazo, na locação residencial, pode pedir de volta com aviso de 30 dias.

Base legalLei 8.245/1991, arts. 4º, 6º e 46.

Reformei o imóvel alugado. Tenho direito a ser indenizado?

Pelas benfeitorias necessárias, sim, sempre. Pelas úteis, só se o locador autorizou. Pelas de embelezamento, não. E o contrato pode afastar a indenização de todas, o que a maioria faz.

A vistoria de entrada, com fotos datadas, é o que decide as discussões de saída sobre o estado do imóvel. Sem ela, presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado e devolvido pior.

Base legalLei 8.245/1991, arts. 35 e 36; Código Civil, art. 96.

Alugo um ponto comercial há anos. Posso ser obrigado a sair?

Se o contrato é de cinco anos ou mais, ou a soma dos contratos escritos chega a cinco anos, e você explora o mesmo ramo há três, tem direito à renovação obrigatória, por ação proposta entre um ano e seis meses antes do fim.

Perder o prazo da ação renovatória perde o direito. É a data mais importante do calendário de quem tem loja, clínica ou escritório em imóvel alugado.

Base legalLei 8.245/1991, arts. 51 a 53.

Vendi um imóvel. Pago imposto?

Paga 15% sobre o ganho, a diferença entre o preço de venda e o valor da declaração, com redução para imóveis antigos. Não paga se vender o único imóvel por até R$ 440 mil, ou se usar o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em 180 dias.

O imposto vence no mês seguinte à venda, e a isenção dos 180 dias só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. Muita gente paga o que não devia por não conhecer as reduções pelo tempo de posse.

Base legalLei 8.981/1995, art. 21; Lei 9.250/1995, art. 23; Lei 11.196/2005, art. 39; Lei 7.713/1988, art. 18.

Quem paga o ITBI e a escritura?

Por lei, o comprador paga o ITBI e, por costume, a escritura e o registro. O contrato pode combinar de outro jeito. Em Goiânia, o ITBI é de 2% sobre o valor da venda ou o de referência da prefeitura, o que for maior.

O comprador só recebe a propriedade com o registro, e o registro só é feito com o ITBI pago. O custo total de cartório e imposto costuma ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel e deve entrar na conta desde o início.

Base legalConstituição, art. 156, II; Código Tributário Nacional, art. 35; Lei municipal de Goiânia.

Quero passar o imóvel para os filhos ou para uma holding. É contrato de venda?

Não. Para os filhos, é doação, com ITCMD e as cláusulas de proteção que as perguntas e respostas sobre holding explicam. Para a holding, é integralização de capital, com isenção de ITBI até o valor do capital e sem imposto de renda se feita pelo valor da declaração.

Simular uma venda para evitar o ITCMD é o erro mais caro dessa área: a operação pode ser desfeita e o imposto cobrado com multa.

Base legalCódigo Civil, arts. 538 e 544; Constituição, art. 156, § 2º, I; Lei 9.249/1995, art. 23.

O que não fazer antes de assinar?

Não pagar sinal sem contrato escrito que diga o que o sinal é; não assinar compromisso sem as certidões do vendedor; não aceitar fiador sem a assinatura do cônjuge; não fechar aluguel comercial de longo prazo sem saber o que a renovatória significa para o locador.

O que levar para a primeira reunião?

Com a lista abaixo, é possível dizer na primeira conversa se o negócio está seguro, o que falta conferir e o que precisa mudar no contrato.